Ярославское ш., 75 км от МКАД
Дубравы-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 240 тыс. → дом ≈510 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 16 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,35 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −458 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈17,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10739
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 240 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Большие Дубравы д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большие Дубравы д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большие Дубравы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 27 000 / 33 333 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -457 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 дома и баня на одном участке возле леса в красивейшем уголке Сергиево Посадского района. В одноэтажном доме находится веранда, комната, кухня. Парилка с электрокотлом и душ. В следующем двухэтажном доме на 1 этаже территория под навесом, тамбур-кухня. 2 комнаты, и ещё 1 душ, на 2 этаже комната с балконом, вход по лестнице снаружи дома ( нужна новая лестница). Участок ровный, квадратный. Газон. Ворота для заезда. Добираться если на автобусе то на 53 м ( Новая Шурма) из Сергиева Посада. Ходит 5 раз в день Идти близко от остановки. Ехать примерно час. Недалеко шикарное озеро в деревне Ваулино, там отдыхают и с палатками, и можно заказать готовый шашлык и на лодке поплавать. Озеро в окружении леса, земляника, грибы. Прописки, ипотеки, рассрочки платежа, использования маткапитала нет! Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00 Агентство. Просмотр по договорённости.