Ярославское ш., 47 км от МКАД
Бочаги СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈8,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10730
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 326 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бочаги СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ситники пос. | 15 сот. | 1 890 000 | 126 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шараповское СДНП | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ситники пос. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ситники пос. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ситники пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шитова Сторожка д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 258 / 46 111 / 74 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 119 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 013 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 695 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Известинец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран-3 СНТ | 47,5 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Виктория СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 075 000 | 46 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шитова Сторожка д. | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Нефтяник СНТ | 52 м² | 7,8 сот. | 3 150 000 | 60 577 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Воронино д. | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ветеран СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 131 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Посадов Луг ДНП | 40,3 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт " Бочаги", вблизи в близи микрорайона " Ферма", продается дачный участок, общей площадью 509 кв. М., с кад: номером: 50:05:0140212:1. Участок правильной формы, с небольшим уклоном, что положительно сказывается на естественном дренаже участка вода не застаивается. На участок подведена летняя вода, а так же Колодец. Выстроены два двух- этажных летних дома, компанией " Зодчий". 2016 и 2020 г. Г. Постройки. Дома каркасно-щитовые, перекрытия деревянные, на бетонных блоках. Кровля оцинковочный материал. Прекрасное место для для семьи и гостей. И окон дома открывается великолепный вид на Лес места грибные. Чистый воздух. Многие соседи проживают круглогодично. Дороги зимой чистят от снега. Торг Уместен.