Ярославское ш., 75 км от МКАД
Зеленая Горка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 108 м², участок 8 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 4,6 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 803 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,35 млн / целевая ≈5,71 млн / пессимист. ≈5,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈28 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10649
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 803 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 046 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 19,6 сот. | 2 400 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 067 / 62 500 / 86 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 347 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 28 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Зеленая Горка ДНП да: «санузел» + «ремонт» | 104 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 48 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 73 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нива дп да: «ванная» + «теплый пол» | 100 м² | 7,5 сот. | 8 600 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Восход-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 4 600 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 4 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 4 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Коттедж "Феникс" возможна прописка, комплектация Аляска для круглогодичного проживания, утепление 200, полноценные 2 этажа. Котельная с электрокотлом, просторная кухня-гостиная, сан.узел. 3 спальни с гардеробной. водонагревательный котел, стиральная машинка-автомат, душевая кабинка, снегозадержатели на кровле, строила фирма "Зодчий".