Ярославское ш., 91 км от МКАД
Дубравы-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 240 тыс. → дом ≈510 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈17,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10644
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 240 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Большие Дубравы д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дубравы д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большие Дубравы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 30 958 / 55 652 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -310 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Меркурий СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 403 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дружба СНТ | 65 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубна СНТ | 57,5 м² | 6,4 сот. | 3 200 000 | 55 652 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Весна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 дома и баня на одном участке возле леса в красивейшем уголке Сергиево Посадского района . В одноэтажном доме находится веранда , комната , кухня . парилка с электрокотлом и душ. В следующем двухэтажном доме на 1 этаже территория под навесом , тамбур-кухня . 2 комнаты , и ещё 1 душ , на 2 этаже комната с балконом , вход по лестнице снаружи дома ( нужна новая лестница) . Участок ровный , квадратный . Газон . ворота для заезда . Добираться если на автобусе то на 53 м ( Новая Шурма ) из Сергиева Посада . Ходит 5 раз в день Идти близко от остановки . Ехать примерно час . Недалеко шикарное озеро в деревне Ваулино , там отдыхают и с палатками , и можно заказать готовый шашлык и на лодке поплавать . Озеро в окружении леса , земляника , грибы .. Прописки , ипотеки , рассрочки платежа , использования маткапитала нет ! Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00 Агентство . Просмотр по договорённости .