Ярославское ш., 75 км от МКАД
Шубино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 155 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 851 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈3,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,21 млн / целевая ≈6,49 млн / пессимист. ≈5,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈124 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шубино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10643
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 734 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 832 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шубино х. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 155 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 538 / 48 941 / 100 555 |
| цена объекта | 2 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 545 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 212 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 851 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 124 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Алтай СНТ | 144,2 м² | 18 сот. | 14 500 000 | 100 555 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алтай СНТ | 167 м² | 15 сот. | 10 999 000 | 65 862 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яркое КП | 171,7 м² | 7,7 сот. | 4 041 500 | 23 538 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гальнево д. | 150 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гальнево д. | 150 м² | 15 сот. | 3 999 000 | 26 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 150 м² | 10 сот. | 7 990 000 | 53 267 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Яркое КП | 124 м² | 12,8 сот. | 8 800 000 | 70 968 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Редриковы горы КП | 135,7 м² | 15 сот. | 5 750 000 | 42 373 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Метролог СНТ | 130 м² | 14 сот. | 5 800 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Леоново д. | 140 м² | 16 сот. | 8 950 000 | 63 929 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.03.2026 | 2 995 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 995 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 157 м.кв. , веранда с выходом из дома, земельный участок ровный 15 соток, рядом жд платфлорма 90 Км ( примерно 1,5-1,7 км), Ярославское ш. 72 км. (поворот в районе Бужаниново) до поселка асфальтлвая дорога (кроме последних 100 м., гравий), на