Ярославское ш., 73 км от МКАД
Дивово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 383 тыс. → дом ≈3,12 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Шубино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10641
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 936 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 117 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ДЗУ Родник ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ДЗУ Родник ТСН | 6,1 сот. | 795 000 | 130 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивово СНТ | 9 сот. | 1 080 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивово СНТ | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивово д. | 12,7 сот. | 520 000 | 40 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ДЗУ Родник ТСН | 12,7 сот. | 550 000 | 43 307 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ДЗУ Родник ТСН | 13,2 сот. | 650 000 | 49 242 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ДЗУ Родник ТСН | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ДЗУ Родник ТСН | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 939 / 55 556 / 61 875 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Никульское ТСН | 88 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 56 705 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Зеленая Горка КП | 90 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Яркое КП | 93 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 94 624 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никульское ТСН | 98 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лето СНТ | 87 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 49 425 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Зеленая Горка ДНП | 90 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Яковлево д. | 84 м² | 7,7 сот. | 4 990 000 | 59 405 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесная опушка ДНП | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никульское ТСН | 100 м² | 6,6 сот. | 4 900 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесная опушка ДНП | 100 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 20 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145838015 Уважаемые покупатели! Не упустите шанс приобрести уголок природы по очень выгодной цене!!!!! Отличное предложение для ценителей загородной жизни: дачный дом расположенный Московская область, Сергиево-Посадский округ, в районе д. Дивово