Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Радужный пос., Коломенский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −177 %, ROI −64 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Хорошово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1058
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 239 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бакунино д. | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бакунино д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 38 889 / 90 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 492 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −177 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Анино Поле СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Коломенское СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Галина СНТ | 35 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 134 286 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Ручеек СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костерка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 300 000 |
Описание
Продается уютная дача площадью 35 м2 с участком 6 соток в Снт. Дом выполнен из экспериментальных материалов, имеет два этажа и косметический ремонт. На территории есть баня, что станет отличным дополнением для отдыха. Участок ухожен, на нем расположена терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Для детей предусмотрена игровая зона. В шаговой доступности находится школа, а также остановка общественного транспорта. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в любое время года. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация выгребная яма.