Ярославское ш., 75 км от МКАД
Муханово с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 67,2 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 529 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −928 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈12,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10561
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.2 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 344 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 38 095 / 51 389 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -928 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Борисово д. | 60 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Загорье СНТ | 65 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Веригино СНТ | 62 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Загорье СНТ | 72 м² | 12,8 сот. | 3 700 000 | 51 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба СНТ | 65 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Предгорье СНТ | 63 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 38 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рогачево СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Богородское пгт | 62 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 137 097 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сулоть СНТ | 60 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под снос.