Ярославское ш., 75 км от МКАД
Ваулино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150,5 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 673 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 29 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2,81 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,37 млн / целевая ≈6,63 млн / пессимист. ≈5,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈787 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Бужаниново ≈16 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10511
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 673 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 468 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ваулино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Большие Дубравы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Большие Дубравы д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 788 / 46 111 / 55 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 997 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 787 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Новая Шурма д. | 180 м² | 14 сот. | 8 300 000 | 46 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Березка СНТ | 132 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 28 788 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Березка-4 СНТ | 120 м² | 6,3 сот. | 6 600 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 12 соток, правильной формы (в реальности больше, можно оформить), межевание проведено 50:05:0090418:445 и садовый дом площадью 150.5 кв. М, к. Н 50:05:0090418:449, 1994 года постройки, границы контура дома установлены, сруб обшитый доской, крыша гофролист новая, в доме летний водопровод, печь, электричество, туалет на улице. Прекрасное, тихое место, красивейшая природа, рядом 10 минут ходьбы Ваулинская плотина с пляжем. Территория Снт огорожена. Расстояние до г. Сергиев Посад 33 км.