Ярославское ш., 74 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 453 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 27 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Бужаниново ≈12,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10491
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 453 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 547 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 39 124 / 47 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Приборист СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Медик СНТ | 63,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 124 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Изыскатель СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 350 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Сулоть СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Хребтово д. | 50 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Сахарово СНТ | 56,1 м² | 12,3 сот. | 1 550 000 | 27 629 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лето СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Большие Дубравы д. | 78 м² | 9 сот. | 4 625 000 | 59 295 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
12 соток. 1. Основной дом требует ремонта. Он теплый внутри печь. Но давно никто не жил. Чтобы его оживить нужно руки приложить капитально. 2. Летний домик с панорамными окнами. Он свеженький. Внутри все отлично снаружи покрасить. Но он холодный. 3. Отличный большой гараж под склад или хранение стройматериалов. Тут все отлично. Электричество на участок заведено. Вода есть. Септиков нет. Буду там ориентировочно 31окт-1 ноября. Если нужно посмотреть. Сама живу в Серпухове поэтому просмотр после звонка и усного обсуждения. Возможно рассмотрю обмен взаимовыгодный по своему направлению. Возможен торг.