Ярославское ш., 40 км от МКАД
Хотьково г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32,8 м², участок 7 сот., кирпич, 1955 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈415 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,9 млн → дом ≈198 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 95 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈656 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −520 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хотьково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10486
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 19.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 414 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 902 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 198 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 037 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6 сот. | 2 990 000 | 498 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12,5 сот. | 10 900 000 | 872 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 42 сот. | 95 000 000 | 2 261 905 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 24 сот. | 13 000 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12,4 сот. | 11 500 000 | 927 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11 сот. | 13 000 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 18 сот. | 16 000 000 | 888 889 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,5 сот. | 2 900 000 | 386 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 656 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 837 / 106 870 / 120 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 771 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -520 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 32 м² | 4,7 сот. | 3 200 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 32 м² | 4,3 сот. | 3 100 000 | 96 875 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Монолит СНТ | 36,8 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 94 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новожелтиково д. | 38 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 113 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Репихово д. | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Старожелтиково д. | 39 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 39,3 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 106 870 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 100 000 |
Описание
Продается одноэтажный жилой дом блокированной застройки, с кадастровым номером 50:05:0050106:4637, площадью 32,8 кв. М. На участке 7 соток. Фундамент ленточный, бутовый, перекрытия доска сухая с утеплением, кровля шифер. Комната 16,4 кв. М. (кровать, кресла, шкаф, диван). Прихожая 9,2 кв. М. (стол, стулья, скамейка). Кухня 5,7 кв. М. (холодильник, раковина). Электричество 4 квт. Участок с кадастровым номером 50:05:0050106:4674, площадью 673 кв. М., Ври: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов. Рядом с домом есть аптека, спортивный комплекс, стадион, парк Победы, магазин и пункты выдачи. До автобусной остановки 800 метров, до ж/д станции Хотьково 2,5 километра. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Специалист по недвижимости Светлана.