Ярославское ш., 71 км от МКАД
Дмитровское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 467 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈17,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10470
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дмитровское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Махра д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Махра д. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Махра д. | 17,4 сот. | 600 000 | 34 483 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Махра д. | 12 сот. | 788 000 | 65 667 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Махра д. | 12 сот. | 640 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Махра д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Афанасово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кустово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кустово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 47 060 / 105 019 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дмитровское с. | 50 м² | 15 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Григорово д. | 50 м² | 11,7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Весна-2 СНТ | 47 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 53 191 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна, построенный в 1940 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом, что позволяет сразу въехать и жить. В доме три комнаты, а также терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Дом расположен на участке Ижс, обеспечен центральным водоснабжением. Отопление печное, что создает атмосферу уюта и тепла. До участка ведет асфальтированная дорога, обеспечивая удобный подъезд. На территории есть ухоженный сад с грядками, где можно заниматься садоводством. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Этот дом станет отличным местом для тех, кто ценит спокойствие и близость к природе.