Ярославское ш., 59 км от МКАД
Зеленая Горка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 31.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,68 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль −332 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 83 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10467
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 252 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 481 / 54 882 / 79 817 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 395 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 543 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -332 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дивный ДНП | 100 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 73 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зеленая Горка ДНП | 104 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 48 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 104 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 105 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 50 476 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 104,9 м² | 10 сот. | 7 970 000 | 75 977 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая Горка ДНП | 108 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 31 481 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая Горка ДНП | 109 м² | 9,3 сот. | 8 700 000 | 79 817 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая Горка ДНП | 90 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бужаниново с. | 99,6 м² | 10 сот. | 5 905 000 | 59 287 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Гостевой дом баня (остались отделочные работы и вывод коммуникаций) и отдельный бетонный цокольный этаж под дом. Есть возможность перевести электричество на сельский тариф, возможность прописки. Живописные места, обустроенная территория Днп с прудом, рядом лес и родник. До Ярославского шоссе 5 минут, до Торбеевского водохранилища 10 минут на транспорте (2км). Доброжелательные соседи. Разумный торг уместен.