Ярославское ш., 78 км от МКАД
Приют ДСК, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 16 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −2,44 млн ₽, маржа −141 %, ROI −58 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Бужаниново ≈19 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10458
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 871 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 888 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ваулино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Хребтово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Хребтово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 29 393 / 38 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 951 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Боблово д. | 81,4 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 73 710 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Селково д. | 76 м² | 22 сот. | 2 500 000 | 32 895 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Селково д. | 87,3 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 36 655 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Афанасово д. | 71,9 м² | 14,5 сот. | 1 800 000 | 25 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Боблово д. | 100 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Трехселище д. | 100 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Муханово с. | 67,2 м² | 14 сот. | 1 800 000 | 26 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Строитель СНТ | 60 м² | 11 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сулоть СНТ | 60 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Селково д. | 64 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 98 438 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом (80 м2, 2 этажа, брус + блокхаус): Тёплый деревянный дом из бруса, обшитый блокхаусом фасад выглядит аккуратно. · Печь: Внутри дома установлена печь можно отапливаться и готовить уже сейчас, не дожидаясь монтажа котла. · 1 этаж: Компактная кухня (с печью полноценная готовка как в деревенском доме), жилая комната, туалет с душем и сауна установлена, пользуйтесь. · 2 этаж: Две комнаты и коридор. · Отопление: По дому уже заложены трубы под котёл и радиаторы при желании ставите современную систему отопления. Пока работает печь. · Коммуникации: Вода, канализация, электричество всё заведено. Состояние: Внутри требуется косметический финиш стены, полы, декор под ваш вкус. Конструктив дома готов и жилой. Участок (16 соток): Ровный, просторный, 16 полноценных соток. · Крытая беседка: С мангальной зоной и подведенной водой. Полноценная летняя кухня шашлыки, заготовки, посиделки в любую погоду. · Места хватит под огород, баню, гараж, детскую площадку и парковку. Локация (Дск "Приют", рядом с дер. Новая Шурма): · Природа и тишина: Рядом храм и несколько живописных прудов. Место для тех, кто устал от шума. · Честно про инфраструктуру: Магазинов в пешей доступности нет нужна машина. Зато здесь нет трафика и суеты. Звоните покажу в удобное время. Торг при осмотре.