Ярославское ш., 57 км от МКАД
Ивашково-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 670 тыс. → дом ≈180 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 33 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈710 тыс. ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10442
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ориентир СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодежный СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ориентир СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 105 / 58 696 / 75 107 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 132 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 709 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Красная Сторожка ДНП | 43,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 33 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Скоропусковский пгт | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дон СНТ | 46,6 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 75 107 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дон СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дон СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью~45 кв. М из кирпича, построенная в 1995 году. Дом двухэтажный, состоит из двух комнат и входного тамбура, требует ремонта. Туалет на улице. На участке расположена баня, тоже требует ремонта. Электричество подключено 15 квт. До остановки общественного транспорта около 2 км, до города Сергиев Посад 15 км. Вокруг жилые деревни, автобусы ходят регулярно. Межевание есть. Дом не оформлен. Отопление печное. Участок окружён зеленью, очень тихое и уединенное место.