Ярославское ш., 56 км от МКАД
Культура-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24,6 м², участок 11 сот.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 905 тыс. → дом ≈345 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈492 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10423
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Культура-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ориентир СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ориентир СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зодиак СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 492 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 69 231 / 124 583 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 794 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 704 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Мыловар СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новинки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 24 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 124 583 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 24.6 м2, построенная в 2016 году. Дом расположен на участке 11 соток в Снт с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. В доме две комнаты, требуется ремонт. Санузел находится на улице. Водоснабжение осуществляется через колодец. На территории ухоженный сад с грядками, а также небольшой пруд. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Рядом расположены другие дома и зелёные насаждения. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты. Продажа напрямую от собственника, возможен Торг!