Ярославское ш., 71 км от МКАД
Урожай СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 200 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 15 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Наугольный ≈21,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10415
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Урожай СНТ | 8 сот. | 249 000 | 31 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бобошино с. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бобошино с. | 18 сот. | 1 345 000 | 74 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гусаренка СНТ | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филисово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Филисово д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 26 185 / 57 096 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 329 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 196 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 063 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -984 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Кентавр СНТ | 61,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 57 096 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача из дерева с двумя этажами, расположенная на участке 6 соток в Снт. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного загородного жилья. Внутри три комнаты, стены отделаны деревом, что придаёт помещению теплую атмосферу. Санузел находится на улице. На участке растут плодовые деревья, создающие приятную тень и уют. Имеется центральное водоснабжение, электричество подключено. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Отличное место для отдыха на природе.