Ярославское ш., 56 км от МКАД
Ивашково-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 68 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 832 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈5,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10359
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 832 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивашково-3 СНТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васильково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васильково д. | 10 сот. | 2 290 000 | 229 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 488 / 33 572 / 65 972 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Строитель-2 СНТ | 66,3 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 23 379 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Красная Сторожка ДНП | 60,5 м² | 5,8 сот. | 1 300 000 | 21 488 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Механизатор СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лазарево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 64 м² | 8,6 сот. | 3 500 000 | 54 688 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 900 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 68 кв. М с участком 6 соток в Снт Ивашково-2 Дом из бруса, построенный в 80-х. Дом крепкий, но требует ухода и будет отличным летним вариантом. Два этажа, 3 изолированных спальни. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребная яма. Электричество подключено. Санузел расположен на улице (угольный биотуалет). На участке есть хорошая теплица, ставили пару лет назад. Вместительный сарай с инвентарем, который почти весь оставим новым хозяевам. Территория огорожена забором, в Снт тоже въезд через автоматические ворота. До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком. В 5-7 минутах езды есть пятерочка и заправка. Есть водоемы для купания тоже в шаговой доступности. Соседи адекватные со всех сторон участка.