Ярославское ш., 54 км от МКАД
Яндова СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,98 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈757 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −690 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Топорково ≈3,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10355
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Смена д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Братина СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 6 сот. | 1 398 400 | 233 067 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 16 сот. | 3 600 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 10 сот. | 2 875 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 30 сот. | 10 800 000 | 360 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Братина СНТ | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смена д. | 9 сот. | 1 936 000 | 215 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 913 / 50 000 / 58 333 |
| цена объекта | 1 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 683 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 485 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -690 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Агрохимик СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Яндова СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Солнечное СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 33 913 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Химик-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленые Пруды СНТ | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Глебово СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 59 701 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Строитель-2 СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 53 636 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дон СНТ | 53,2 м² | 8,6 сот. | 2 850 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 980 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136614310 Уважаемые покупатели! Мы рады представить вашему вниманию двухэтажный кирпичный дом площадью 60 кв. М, расположенный на земельном участке в 6 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Смена, Снт "Яндова". О доме: Дом, возведённый в 1997 году, имеет два этажа и выполнен из кирпича. Его площадь составляет 60 кв. М. Благодаря материалу стен, строение отличается высокой долговечностью и хорошими теплоизоляционными свойствами. Для обогрева установлена печь. На первом этаже находится одна комната площадью 22 кв. М и летняя кухня- терраса размером 10 кв. М. Второй этаж, занимающий 25 кв. М, имеет каркасную конструкцию с облицовкой из вагонки и застеклённым балконом. Окна оснащены деревянными рамами. Фундамент выполнен в виде ленты. Вся мебель остаётся в доме. Коммуникации: В доме установлена система отопления, состоящая из печи и электрических обогреватели. Электричество подаётся с мощностью 6 квт. Для водоснабжения используется летний поселковый водопровод, в дом вода не заведена. Участок: Участок площадью 6 соток. На нём растут плодовые деревья: яблони, а также кусты смородины (красной и чёрной) и малины. Доступ к дому осуществляется через главные ворота и калитку. Участок огорожен забором из рабицы на металлическом каркасе. Расположение: Дом находится в тихом и уютном уголке, окружённом зеленью. До центра Сергиева Посада всего 8 километров. В соседнем посёлке Ниирп, который расположен всего в 12 минутах ходьбы, есть школа, детские сады, магазины и аптека. До Снт можно добраться двумя путями: через посёлок Ниирп или с Ярославского шоссе. В 15 минутах езды от участка есть озеро Торбеево, где можно купаться и ловить рыбу. На въезде установлены камеры видеонаблюдения и автоматические ворота, а также предусмотрена охрана. Этот объект станет прекрасным выбором для тех, кто хочет отдохнуть в спокойном месте вдали от городской суеты. Оформление: Участок размежеван. Не имеет обременений, принадлежит одному владельцу. Дом не зарегистрирован. Все необходимые документы для продажи готовы, возможна быстрая сделка. Годовые взносы по Снт составляют 15000 рублей. Звоните: Мы готовы ответить на все ваши вопросы по телефону. Организуем просмотр в любой день недели после предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.