Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Агат СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 43 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,06 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом ≈621 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈903 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈902 тыс. → от пессимистичной прибыль −761 тыс. ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Трофимово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1033
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 442 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 24 903 / 41 111 |
| цена объекта | 1 062 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 902 700 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -760 700 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Чемодурово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 28 706 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Троицкое СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Анфалово-1 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 930 000 | 22 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Ёлочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Прометей СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 75 521 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 112 000 (−38 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 092 000 (−20 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 062 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 062 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:19 | смена цены | 1 092 000 → 1 062 000 |
Описание
Срочно продаётся участок с домом. Участок по документам 6 соток в действительности больше, дом 2 комнаты, кухня и не большая веранда. Есть комната на втором этаже. К дому пристроен утеплённый, зимний вагончик. В доме есть электричество. Недалеко от дома есть колодец. Можно на участке сделать скважину и провести воду в дом. Снт находиться не далеко от станции Конобеево, всегда можно добраться на электричке. На станции много магазинов, аптеки. Возможен обмен на жильё.