Ярославское ш., 74 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 81,4 м², участок 6,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,78 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 25 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,33 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Бужаниново ≈12,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10266
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 735 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 328 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 615 / 43 139 / 60 817 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 648 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Урожай СНТ | 82 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 26 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дубрава СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 3 390 000 | 37 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 50 лет Октября СНТ | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Локомотив-3 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Веригино СНТ | 60 м² | 7,8 сот. | 3 649 000 | 60 817 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Наш Дивный СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 780 000 (+80 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 600 000 (−180 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом площадью 81,4 м2, расположенная на участке 6,9 соток. Дом построен в 1984 году из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и долговечность конструкции. Двухэтажный дом включает в себя четыре комнаты и имеет косметический ремонт. Крыша заменена 2 года назад, так же поменяли полностью проводку и покрытие на пол. На территории Снт имеется центральное водоснабжение и септик для канализации. Отопление осуществляется печкой с камином, и двумя потолочными инфракрасными обогревателями, что позволяет выбрать наиболее подходящий вариант для вашего комфорта. Транспортная доступность обеспечивается асфальтированной дорогой. В непосредственной близости находится деревня, в которой есть школа, детский сад, магазины и церковь, что делает это место удобным для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку.