Ярославское ш., 51 км от МКАД
Садовод СНТ (Северный пос.), Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 52,4 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.10.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈352 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,11 млн → дом ≈786 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈848 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Сергиев Посад ≈2,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10237
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 352 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 114 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 786 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 4,5 сот. | 1 100 000 | 244 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 750 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 23 сот. | 12 500 000 | 543 478 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,7 сот. | 6 300 000 | 649 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 6 300 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Совхоз пос. (Сергиев Посад-14 городок) | 10 сот. | 5 200 000 | 520 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 848 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 42 593 / 102 273 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Северянин СНТ | 54,3 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 33 149 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Звездочка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Нефтяник СНТ | 52 м² | 7,8 сот. | 3 150 000 | 60 577 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дружба СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 101 724 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 900 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию уютную, двухэтажную дачу в черте города Сергиев Посад. Бревенчатый дом, хорошо утепленный, на ленточном фундаменте. Общей площадью 52,4 кв, м. На первом этаже большая комната с дровяной печью. Окна Пвх. Второй этаж свободной планировки. Есть чердак, подвал, большая веранда, летняя беседка. Шикарный участок 6 соток, ухоженный, сухой, ровный, имеет плодово-ягодные насаждения и много прекрасных цветов. Огорожен со всех сторон забором, имеет заезд для Вашего автомобиля. На территории участка также находятся: хозяйственная постройка, душ, туалет. Электричество круглогодично. Летний водопровод. Подъезд круглогодичный, дороги зимой чистят. Въездные ворота в Снт открываются только собственниками, посторонние лица не ходят. В пешей доступности: Лавра (15 минут), жд вокзал (30 минут), продуктовый магазин (7 минут). Дом зарегистрирован, жилой. Межевание сделано. В Снт проводится социальная газификация.