Ярославское ш., 74 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 227 тыс. → дом ≈2,97 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: колодец; газ — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈12,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10198
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 227 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 973 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 162 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 670 / 31 995 / 44 071 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 417 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 175 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 286 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Весна-2 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 34 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубравы-1 СНТ | 76 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 26 316 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Загорье КП | 81,8 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 14 670 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Спорт СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 736 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Редриковы Горы д. | 70,3 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 872 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 42 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Загорье КП | 72,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ветеран СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 390 000 | 15 444 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Загорье КП | 65 м² | 6,5 сот. | 2 590 000 | 39 846 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ветеран СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 44 071 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с двумя домами, мебелью от собственника! Стоимость: 3 000 000 рублей (разумный торг уместен). Адрес: Московская область, Сергиево-Посадский р-н, д. Муханово, Снт "Дубна". Документы: Полный пакет документов на руках, один собственник, прямая продажа, быстрый выход на сделку. Главные преимущества предложения: Заезжай и живи: Вся мебель остается покупателю никаких лишних трат на обустройство. Два дома на участке: Один из бруса (2 этажа), второй щитовой (2 этажа). Отличный вариант для большой семьи или приема гостей. Автономность и уют: В домах установлены капитальная печь и камин. Готовить можно сразу в каждом доме есть газовая плита (работают от баллона). Транспорт без авто: Отличная доступность на электричке и автобусе. Безопасное Снт: Въезд через автоматические ворота, круглосуточная охрана, закрытая территория. О домах и коммуникациях: Конструктив: Первый дом брусовой (2 этажа), второй дом щитовой (2 этажа). Дома крепкие и сухие. Отопление: Камин на 1-м этаже для уютных вечеров, печь на 1-м этаже и печь на 2-м этаже. Отлично удерживают тепло осенью и весной. Электричество: Подведено и разведено по обоим домам. Водоснабжение: Собственный колодец с чистой водой. Вода заведена в оба дома. Кухня: В каждом доме установлена газовая плита. Удобства: Санузел расположен на улице. Участок и природа: Площадь: 6 соток, участок ровный и ухоженный. Сад: Плодоносящие деревья и ягодные кустарники (богатый урожай гарантирован). Природа: Снт окружено густым лесом (грибы, ягоды), рядом протекает чистая река прекрасные места для рыбалки и отдыха. Транспортная доступность: Круглогодичный подъезд: Дороги внутри Снт зимой регулярно чистят от снега. На общественном транспорте: Ближайшая ж/д станция Бужениново (Ярославское направление). Рядом с Снт находится автобусная остановка, откуда ходят регулярные рейсы до Сергиева Посада. Звоните или пишите в сообщения! Всё покажу и расскажу на месте. Реальному покупателю приятный торг. Обявление от собственника!