Ярославское ш., 78 км от МКАД
Кентавр СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 61,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 15.06.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 67 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 239 тыс. → дом ≈3,26 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −2,88 млн ₽, маржа −236 %, ROI −70 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. пл. 83 км ≈27,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10165
Рейтинг 10/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 239 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 261 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 197 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Яуза-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 126 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 714 / 33 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 524 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 448 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −236 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Дружба СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 370 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Витязь СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 61,3 м2 дом сруб, участок 6 соток. На участке проведено электричество, холодная вода, рядом колодец с питьевой водой. Есть возможность подключить газ. На участке расположена отличная баня, хозяйственный блок, плодовые деревья и кустарники. Рядом через дорогу расположен большой пруд с чистой проточной водой, река Вытровка, бьют ключи и можно купаться. Недалеко лес, грибов собирали много, ещё рядом можно ездить на рыбалку на Симоновский рыбхоз. Участок высокий, земля плодородная, соседи все хорошие, ведется видеонаблюдение вдоль улицы. Яблони, кусты смородины, весной цветет сирень, вишня.