Ярославское ш., 45 км от МКАД
Высоково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,66 млн → дом ≈839 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,94 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Сергиев Посад ≈4,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10162
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 661 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 322 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 51 250 / 61 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 683 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 436 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Роща СНТ | 91 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 93 407 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Высоково СНТ | 107 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 55 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бочаги СНТ | 95 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Коммунальник СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 53 552 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буран СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 26 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник-9 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 41 642 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Еремино д. | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ильинское с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Салют СТ | 100 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в тихом природном месте с видом на лес в Снт Высоково. Дом 90 кв. М. На 12 сотках с отдельно стоящей кухней, теплица, сарай, стоянка, скважина, туалет, печь. В Снт заезд с индивидуального пульта, подъезд к дому круглогодичный, есть дома проживающие круглый год и прописанные, на территории снт есть детская площадка, спортивная, пруд (рыбалка+зона отдыха), родник. До остановки общественного транспорта 20-30 минут пешком, 22 автобус идет до ж/д вокзала Сергиев Посад электрички или 388 автобус идущей до Вднх. В 3 км. Расположен детский сад, школа (школьный автобус развозит детей), лицей. Вся богатая историческая и современная инфраструктура Сергиево Посад в доступе 10 минутах на машине или пешком 3 км. С уважением к вам, Елена!