Ярославское ш., 68 км от МКАД
Ивашково-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈139 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −207 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈4,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10146
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 386 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково-3 СНТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васильково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васильково д. | 10 сот. | 2 290 000 | 229 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 079 / 31 429 / 47 500 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -207 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивашково-2 СНТ | 84 м² | 5,6 сот. | 2 350 000 | 27 976 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодежный СНТ | 84 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Фролово-2 СНТ | 81 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 36 914 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 80 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково ДНТ | 86 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 69 767 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Росинка СНТ | 85 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 41 176 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Механизатор СНТ | 79,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 594 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорье ДНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорье ДНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Красная Сторожка ДНП | 76 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 19 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса 8х5 кв м с большой террасой и балконом на 2м этаже. Жилая комната на 1м этаже и 2 на 2м. Фундамент и кирпичная кладка. Печь с камином с выходом на 2 стороны в кухню и комнату на 1м этаже. Дом требует ремонта. Часто 10 сот с плодоносными деревьями и кустарниками яблони, сливы, терн, крыжовник, малина, смородина.