Ярославское ш., 69 км от МКАД
Ивашково-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 5,5 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 71 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 670 тыс. → дом ≈180 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈240 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10144
Рейтинг 42/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ориентир СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодежный СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ориентир СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 51 984 / 64 873 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 077 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 973 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 869 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 239 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Коврово-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Кристалл СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Парфеново с. | 38,8 м² | 6,6 сот. | 1 900 000 | 48 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Перелески СНТ | 35,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 64 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Скоропусковский пгт | 50 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 42,5 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Игнатьево-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дружба СНТ | 36 м² | 4,4 сот. | 1 599 000 | 44 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 850 000 |
Описание
Кадастровый номер участка 50:05:0020405:435 Продаётся дача площадью ~45 кв.м из кирпича, построенная в 1995 году. Дом двухэтажный, состоит из двух комнат и входного тамбура, дом крепкий, но требует чтобы его разобрали от ненужных вещей и привели в порядок. Туалет на улице. На участке расположена баня, нужен ремонт. Электричество подключено 15 кВт. До остановки общественного транспорта около 2 км, до города Сергиев Посад 15 км. Вокруг жилые деревни, автобусы ходят регулярно. Межевание проведено, один взрослый собственник с момента выделения участка. Строения на участке не оформлены. Ипотека и материнский капитал не подходят. Отопление печное. Участок окружён зеленью, очень тихое и уединенное место!