Ярославское ш., 70 км от МКАД
Культура-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 18 м², участок 10 сот., дерево, 2024 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,59 млн; первая цена 1,39 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 766 тыс. → дом ≈434 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 66 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈60 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Бубяково ≈5,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10132
Рейтинг 77/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 599 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 766 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 434 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ориентир СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ориентир СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зодиак СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 60 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 000 / 144 444 / 205 882 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Северянин СНТ | 17 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шубино д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Алексеевское лесн-во пос. | 15 м² | 10 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 390 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 590 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 390 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 1 200 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 10 соток с баней. Баня стоит на винтовых сваях. 300 метров до автобусной остановки, 2 км до сетевого магазина. До ж/д станции Сергиев-посад 30 минут на автобусе. Столбы под забор по периметру; Из построек БАНЯ 3*6 с металлической входной дверью с терморазрывом ( уличная). Внутри парилки отделка из липы, в бане кухонный гарнитур и диван всё новое. На участке свайный фундамент под дом 6 на 12, станция биоочистки - септик. Электричество 15 кВт. Садовая утварь вся остаётся. Участок на первой линии второй от леса.