Ярославское ш., 54 км от МКАД
Мечта СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32,9 м², участок 5 сот., каркас, 1990 год.
Цена 2,05 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈326 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,63 млн → дом ≈418 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈558 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −726 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Хотьково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10084
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 326 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 632 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 11 сот. | 13 000 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 12,4 сот. | 11 500 000 | 927 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 6 сот. | 2 990 000 | 498 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 558 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 63 000 / 91 667 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -726 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Васильевское с. | 30 м² | 3 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Авиалесоохрана СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Автомобилист-3 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ВДНХ сад. уч. | 40 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Веля СНТ | 30 м² | 5 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 650 000 | 79 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Монолит СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 44 496 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Матренки СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Заря СНТ | 40,8 м² | 5 сот. | 1 799 000 | 44 093 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Северное Сияние СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 050 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 050 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135884295 Продаётся летняя дача в СНТ "Мечта" ДОМ: Площадь дома: 33 м2 (каркаснощитовой,2й этаж мансарда, кирпичный фундамент,есть подвал). УЧАСТОК:Участок: 5 соток, сухой, огорожен. Расположение: 60 км от МКАД по Ярославскому шоссе, 10 минут