Ярославское ш., 88 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 81,4 м², участок 6,9 сот., щитовой, 1984 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 19 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Бужаниново ≈12,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10044
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 735 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 428 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 375 / 39 124 / 59 295 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 509 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Приборист СНТ | 80 м² | 7,8 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Гусево-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 36 125 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Большие Дубравы д. | 78 м² | 9 сот. | 4 625 000 | 59 295 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Богородское пгт | 80 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 19 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лаванда КП | 59 м² | 5,9 сот. | 2 650 000 | 44 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Медик СНТ | 63,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 124 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Березняки СНТ | 100 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 89 900 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Топорково СНТ | 59,1 м² | 5,2 сот. | 2 399 997 | 40 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем уютный домик в тихом стародачном месте. Дом летний, но если утеплить, то можно использовать зимой. Дороги зимой чистят. Рядом вековой лес. Грибы, ягоды. Речка мелкая. От Москвы 87 км. Дом приобрели в 2008 году. Он построен по канадской технологии. Щитовой. На первом этаже три комнаты- все изолированные: 15,12, 6 кв.м. и веранда 15 кв.м. На втором этаже одна большая комната. Можно использовать ее как спальню или детскую игровую комнату. Сделан ремонт. Поменяли крышу на металлочерепицу с утеплением. На веранде обустроили кухню и санузел. Установили септик на 5-10 пользователей. Внутри все обшили вагонкой. Отреставрировали окна. В прошлом году обновили крыльцо. Водопровод на участках летний. Воду включают обычно на майские праздники и отключают в октябре. Все в зависимости от погоды. На улице (прямо за забором участка) общественный колодец с питьевой водой. По договоренности с соседями можно завести воду в дом из колодца. Дачу продаём, так как построили загородный дом с круглогодичным проживанием. Продавать очень жалко, но на два участка тяжело разрываться. Участок угловой. В центре садового товарищества. Одни соседи живут, вторые не приезжают уже лет 10. Участок с небольшим наклоном. Вода не застаивается. Земля на участке привозная. Очень хорошая. Посажены две груши. Кусты смородины черной и красной. Слива, облепиха, барбарис, жимолость, крыжовник. Старая антоновка. В доме кроме печки ещё потолочные, инфракрасные обогреватели. Оставляем мебель, новый холодильник,новую стиральную машину,водонагреватели на кухне и в санузле, садовый инвентарь, стационарный мангал. Можно заезжать и отдыхать. На участке еще находится небольшой хозблок. Использовали его сначала как душ. Потом в качестве мастерской. Под домом есть что-то типа подвала. Там хранится садовый инвентарь, газонокосилка. Ее тоже оставляем. Балонный газ подключен к кухонной плите. Садовое товарищество находится в тихом месте. Воровства на участках нет. Соседи все хорошие. Членские взносы на сегодня 1350 руб.в месяц. Электрический счетчик выведен на столб на улице. Прямой договор с Мосэнергосбытом. Задолженности по оплате нет. Участок и дом оформлены на одного владельца. Все документы в порядке. Зарегистрированы в реестре. Реальному покупателю торг.