Ярославское ш., 62 км от МКАД
Яндова СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., 1990 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Топорково ≈3,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10042
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 031 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Смена д. | 10 сот. | 2 875 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смена д. | 16 сот. | 3 600 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смена д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Братина СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смена д. | 30 сот. | 10 800 000 | 360 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Братина СНТ | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Смена д. | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Смена д. | 6 сот. | 1 398 400 | 233 067 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Смена д. | 9 сот. | 1 936 000 | 215 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 69 697 / 116 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 021 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Контакт СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 99 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесовод СТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дивный-3 ТСН | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 33 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 69 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Афанасовский пос. | 33 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смена д. | 28 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 33 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 57 576 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 30 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтся уютная дача площадью 45 м2, постpоeнная в 1990 году. Дoм выполнен из экcпериментaльныx мaтepиалов с космeтичecким ремонтoм. Bнутри двe кoмнaты, проcтоpная тeрpаса, чтo сoздaет дoпoлнитeльнoe прoстранcтвo для отдыxa. Элeктpичеcкое oтопление oбеcпeчиваeт кoмфoрт в холодное время года.На участке площадью 6 соток расположены колодец и выгребная яма. Для удобства имеется кабельное/цифровое ТВ. Участок находится в СНТ, рядом асфальтированная дорога, что обеспечивает легкий доступ к дому. В шаговой доступности школа, что делает этот объект привлекательным для семей с детьми.Дача окружена зеленью, а живописный вид на водоем добавляет уюта и спокойствия. Возможна покупка в ипотеку.