Ярославское ш., 63 км от МКАД
Успех СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 112,6 м², участок 10 сот., 2004 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 65 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2,25 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,43 млн / целевая ≈8,48 млн / пессимист. ≈7,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,91 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10028
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 44 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северное Сияние СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Деулинская слобода ДНП | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 252 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 815 / 81 197 / 123 071 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 484 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 910 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Ивашково СНТ да: «ванных» + «мебель» | 112 м² | 9 сот. | 11 500 000 | 102 679 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | да: «сан узел» + «евроремонт» | 109,9 м² | 9,3 сот. | 18 800 000 | 171 065 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 89 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Красная Сторожка-1 ТСН да: «санузел» + «мебель» | 114,1 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 96 407 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Красная Сторожка ДНП да: «санузел» + «ламината» | 114 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бубяково д. да: «санузел» + «ремонт» | 120 м² | 10 сот. | 8 600 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Культура-2 СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 108 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Маньково д. да: «санузлом» + «мебелью» | 121,8 м² | 10 сот. | 14 990 000 | 123 071 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Напольское д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 117 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 81 197 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток. Ровный, правильной формы Дом 2004 года постройки площадью 112 метров. Окна все остеклены Охраняемая территория, всесезонный подъезд (въезд в снт через автоматические ворота). Соседи живут постоянно. Рядом остановка общественного транспорта. Отличная инфраструктура: до Свято-Троицкой Сергиевой Лавры, а также до ж/д и автовокзала 10-15 минут на автомобиле. До Москвы 60 км Один взрослый собственник