Ярославское ш., 74 км от МКАД
Никульское ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Шубино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10007
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 304 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское ТСН | 7,5 сот. | 795 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гагино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гагино д. | 13,6 сот. | 2 900 000 | 213 235 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гагино д. | 7,5 сот. | 330 000 | 44 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 411 / 62 284 / 103 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лесная опушка ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Контакт СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 99 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лесовод СТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дивный-3 ТСН | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зеленая Горка ДНП | 35 м² | 7,8 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Бужаниново с. | 30 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дубининские дачи ДНП | 31,7 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 151 420 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Простор СНТ | 28,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 62 284 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Бобошино д. | 35,3 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
БАНЯ-ДОМ С БЕСЕДКОЙ И БАССЕЙНОМ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ 12 СОТОК С ВЫХОДОМ В ПРОЛЕСОК СМЕШАННОГО ТИПА. АДРЕС: Московская обл., Сергиево-Посадский район, ТСН Никульское, (рядом с деревнями Никульское, Гагино, Яковлево, Истомино), 70 км от МКАД по