Ярославское ш., 72 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 8 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 961 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,42 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль −130 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈10,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10001
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 961 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 992 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малинники д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малинники д. | 30 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малинники д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малинники д. | 20 сот. | 5 600 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 788 / 58 670 / 126 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -130 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Березка СНТ | 132 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 28 788 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Агрохимик СНТ | 100 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Полянка СНТ | 101,6 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 41 339 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Салют СТ | 150 м² | 8 сот. | 19 000 000 | 126 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в СНТ, расположен в лесу, недалеко от Торбеева озера, в шаговой доступности магазин. Автобусное сообщение от города Сергиев Посад. На участке есть фруктовые деревья и кустарники. Жилой дом выполнен по проекту, но требуется достроить. На участке также есть уютный летний домик с кухней и душем готовый к проживанию, сруб для бани совмещенный с хозблоком.