Ярославское ш., 36 км от МКАД
Горка СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 57,1 м², участок 6,1 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,61 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 75 тыс.–218 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,75 млн / целевая ≈6,98 млн / пессимист. ≈6,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,61 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Путилово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9998
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 612 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Царево с. | 6,8 сот. | 2 700 000 | 397 059 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Царево с. | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Царево с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геодезия-9 СНТ | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 042 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 135 029 / 218 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 610 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Петровский квартал КП да: «санузел» + «отделке» | 60 м² | 6 сот. | 13 100 000 | 218 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Петровские Поля КП да: «ванные» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 7 510 000 | 139 074 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Литвиново парк 2 КП да: «санузел» + «ремонта» | 61 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 130 984 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается двухэтажный жилой дом площадью 57,1кв.м. по адресу: Московская обл., г.о. Пушкино, СНТ Горка, уч.73. Дом НЕ предназначен для круглогодичного проживания. По границе участка есть газ. Водоснабжение в СНТ централизованое. Канализации/септика нет. По ЕГРН - ЖИЛОЙ ДОМ Участок 6,14 соток, ровной прямоугольной формы. Дом находится в пешей доступности от автобусной остановки (около 1км). СНТ расположено по Красноармейскому шоссе в 35 км от МКАД. Один взрослый собственник (физлицо). Собственность с 2008 года. Полная стоимость в договоре. Объект юридически чист и готов к сделке. Просмотры по предварительной договоренности, желательно на выходных.