Ярославское ш., 52 км от МКАД
Роща СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 200 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 06.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,26 млн / целевая ≈15,54 млн / пессимист. ≈13,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,36 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈4,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9997
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 309 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 691 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высоково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 81 007 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 536 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 360 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Птицеград пос. | 218,5 м² | 9 сот. | 17 700 000 | 81 007 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лоза пос. | 220 м² | 6 сот. | 36 500 000 | 165 909 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 199,9 м² | 6 сот. | 18 500 000 | 92 546 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 200 м² | 7 сот. | 25 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | 212 м² | 6 сот. | 19 800 000 | 93 396 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 200 м² | 6,5 сот. | 5 990 000 | 29 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 230 м² | 7,7 сот. | 18 200 000 | 79 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 240 м² | — | 4 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 213,2 м² | 8,4 сот. | 15 500 000 | 72 702 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 230 м² | 7 сот. | 25 000 000 | 108 696 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 000 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный 2 этажный дом с нулевым этажом в ТСН "Роща" 154 д. Высоково, Сергиево- Посадский район Московская область, кадастровый номер: 50:05:0060322:394, баня из бруса площадью 36 кв.м., гараж из блоков 26 кв.м. Земельный участок