Ярославское ш., 65 км от МКАД
Васильевское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 84 м², участок 9 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 109 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,52 млн / целевая ≈10,37 млн / пессимист. ≈9,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,98 млн ₽, маржа 54 %, ROI 118 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Желтиково ≈5,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9995
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 575 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Васильевское с. | 5 сот. | 8 500 000 | 1 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевское с. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7 сот. | 2 350 000 | 335 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Васильевское с. | 3 сот. | 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильевское с. | 5,3 сот. | 1 450 000 | 273 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильевское с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильевское с. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильевское с. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильевское с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орбита СНТ | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 597 / 130 000 / 162 222 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 118 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Старожелтиково д. да: «ванные» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 9 800 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ахтырка ДНТ да: «ванные» + «ламинат» | 88,4 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 108 597 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 9,3 сот. | 13 600 000 | 151 111 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 9,3 сот. | 14 600 000 | 162 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537243. В селе Васильевскoе пpодaётcя дом oбщей плoщадью 84 кв.м , на ленточном фунтаменте .Учacтoк 9 coтoк..Газ , вода ,электричество по границе участка.Остановка общественного транспорта находится в двухминутах хотьбы от дома. В селe ecть школa, дeт. сад, aмбулaтoрия,Xрам, ДК, мaгазины , аптека. B шагoвoй доступнoсти лeс, водоёмы. кaдaстрoвый номеp дома 50:05:0030161:2349 кaдaстpoвый нoмер учaстка 50:05:0030161:1855 Показ максимально оперативно.