Ярославское ш., 69 км от МКАД
Русь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 34 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,99 млн / целевая ≈9,89 млн / пессимист. ≈8,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,77 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Бубяково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9984
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 231 / 98 182 / 131 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 772 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Строитель-2 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 120 м² | 6 сот. | 15 800 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Атмосфера СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 5,8 сот. | 5 090 000 | 46 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Красная Сторожка ТСН да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новожелтиково д. да: «ванна» + «мебель» | 130 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 34 231 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135605872 Продается капитальный, блочный дом в тихом СНТ с хорошей транспортной доступностью. Дача находится в Сергиево Посадском районе Московской области в СНТ Русь рядом с д.Воронцово. ОБ УЧАСТКЕ Земля сельскохозяйственного назначения для