Ярославское ш., 50 км от МКАД
Васильевское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., брус, 2012 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 56 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,18 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 151 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 151 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,72 млн / целевая ≈12,35 млн / пессимист. ≈10,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,46 млн ₽, маржа 59 %, ROI 143 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9983
Рейтинг 72/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 445 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 256 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Васильевское с. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильевское с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильевское с. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 2 350 000 | 335 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Васильевское с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильевское с. | 3 сот. | 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильевское с. | 5 сот. | 8 500 000 | 1 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильевское с. | 5,3 сот. | 1 450 000 | 273 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильевское с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Имбушка СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 151 111 / 151 111 / 161 053 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 455 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 143 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Воронцово д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Звезда СНТ да: «санузлом» + «ремонтом» | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дом с земельным участком в экологически чистом районе Подмосковья с. Васильевское Сергиево-Посадского городского округа. В шаговой доступности вся инфраструктура: школа, детский сад, амбулатория, библиотека, тренажерный зал, магазины и т.д. Остановка общественного транспорта в 5 минутах ходьбы. До г. Хотьково и г. Сергиев Посад ходят рейсовые автобусы . До железнодорожной станции г. Хотьково 15 минут на транспорте. Участок ровный , сухой, без уклона . Подъезд к участку круглогодичный . Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Дом брусовой. Фундамент ленточный. Установлена металлическая дверь. Окна пластиковая. Дом нуждается в косметическом ремонте. В 10 минутах ходьбы расположено озеро с песчаным пляжем, лежаками и зоной отдыха . Один взрослый собственник. Прямая продажа. Все подробности по телефону. Ваши сделки с недвижимостью в надежных руках! Мы являемся членами Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области, что гарантирует высокий уровень профессионализма и безопасность каждой сделки. Строго соблюдая стандарты работы Гильдии Риэлторов Московской области, мы обеспечиваем полную защиту ваших интересов. Наши услуги застрахованы по программе гражданской ответственности, что дополнительно подтверждает нашу ответственность и заботу о клиентах. Мы гарантируем надежность и комфорт при покупке, продаже или аренде любых видов недвижимости квартир, домов и коммерческих объектов.