Ярославское ш., 45 км от МКАД
Дубки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 128 м², участок 10 сот., дерево, 1987 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 26.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 66 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 88 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,36 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,16 млн / целевая ≈11,85 млн / пессимист. ≈10,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,41 млн ₽, маржа 51 %, ROI 106 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Радонеж ≈5,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9982
Рейтинг 78/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 302 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Машиностроитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Машиностроитель-2 СНТ | 5,5 сот. | 649 999 | 118 182 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 128 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 719 / 97 838 / 150 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 531 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 408 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 106 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Васильки ДНТ да: «санузел» + «отделки» | 140 м² | 9,1 сот. | 14 500 000 | 103 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | да: «санузел» + «отделка» | 125,4 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Артемово КП да: «санузел» + «теплые полы» | 129,2 м² | 9,4 сот. | 11 900 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Артемово КП да: «санузел» + «мебель» | 125 м² | 9 сот. | 11 200 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Жучки д. да: «санузел» + «отделкой» | 134 м² | 9 сот. | 15 500 000 | 115 672 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Жучки д. да: «душевой» + «ремонт» | 120 м² | 10 сот. | 18 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик в дачном СНТ. Удобный заезд с трассы. Асфальт. Дом из рубленного бревна на железобетонном фундаменте. На полу плита жби. В доме сложена большая печь. На первом этаже терраса и большая зала с печью в середине. На второй этаж ведет удобная двухмаршевая лестница, где две зеркальные спальни. Участка два по 485 и 495 м2. На территории баня, колодец, фруктовые деревья и кусты. Участок ровный. Один собственник с 2005г. Свободная продажа.