Ярославское ш., 44 км от МКАД
Лесное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 63,3 м², участок 5,4 сот., кирпич.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 653 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,69 млн / целевая ≈4,22 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль −76 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Радонеж ≈6,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9979
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 027 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Машиностроитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Машиностроитель-2 СНТ | 5,5 сот. | 649 999 | 118 182 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шелково ДНП | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 066 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 846 / 78 308 / 150 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 752 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -76 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Заречье СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель-2 СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 51 852 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воздвиженское-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Малиновка СНТ | 67,2 м² | 6,8 сот. | 6 500 000 | 96 726 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Воря-3 СНТ | 65 м² | 5,8 сот. | 1 550 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Химик-2 СНТ | 65 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Луч СНТ | 70 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 132 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Союз СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Жучки д. | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Химик-2 СНТ | 56,4 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 66 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 250 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135753271 К продаже предлагается кирпичная дача с печкой на участке 5,4 соток расположенная в очень красивом месте СНТ Лесное, рядом с селом Воздвиженское, недалеко от г. Сергиев Посад! Всего 45 км от Москвы по удобному Ярославскому шоссе и вы