Ярославское ш., 58 км от МКАД
Росток СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33,5 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈670 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈523 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семхоз ≈2,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9977
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 943 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 710 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 590 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 463 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южный СНТ | 6 сот. | 2 225 000 | 370 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 8,2 сот. | 2 600 000 | 317 073 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик СНТ | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют СТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 611 / 140 884 / 140 884 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Вихрево д. да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ивушка СНТ да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родник-9 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 36 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 43 611 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке