Ярославское ш., 33 км от МКАД
Фомкино-4 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 37 м², участок 5,4 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля ≈417 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 2,25 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 76 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −603 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Зеленоградская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9970
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 416 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 250 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фомкино-4 СНТ | 6,1 сот. | 3 900 000 | 639 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фомкино д. | 8,7 сот. | 1 746 000 | 200 690 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фомкино д. | 7 сот. | 2 050 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фомкино д. | 7,4 сот. | 4 440 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старейший Энергетик СНТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксенки д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квант СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 10,6 сот. | 7 201 200 | 679 358 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 3,7 сот. | 2 000 000 | 540 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ромашка СНТ | 2,7 сот. | 1 600 000 | 592 593 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 676 / 97 222 / 150 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 552 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Солнечное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Заря СНТ | 36,7 м² | 6,9 сот. | 3 250 000 | 88 556 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нагорное пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зеленоградский дп | 36 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Чекмово-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Костино д. | 35 м² | 7 сот. | 6 900 000 | 197 143 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Горка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 75 676 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фомкино-4 СНТ | 46 м² | 7,5 сот. | 4 850 000 | 105 435 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Щеглово СНТ | 40 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с домом и летней кухней. На участке есть скважина, летний туалет и душ. Дом полностью готов к проживанию. Обшит сайдингом, установлены новые пластиковые окна. СНТ по периметру огорожено забором, автоматические ворота управляются дистанционно с помощью пульта. Мусор вывозится, дороги зимой чистятся. Удобный выезд на Ярославское шоссе. Можно провести интернет.