Ярославское ш., 45 км от МКАД
Радонеж с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 56,6 м², участок 6,2 сот., дерево, 1987 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 838 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 38 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Радонеж ≈4,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9966
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 838 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 562 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 265 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Короськово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 032 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 552 / 59 598 / 71 111 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 961 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 813 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 553 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Голыгино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 68 085 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Голыгино д. | 45 м² | 4,4 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Березки МО СНТ | 71,9 м² | 6,4 сот. | 2 700 000 | 37 552 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Московской области Сергиево-Посадского района село Радонеж, СНТ Подмосковье. Да то самое село, которое известно Святым источником преподобного Сергия Радонежского, Часовней блаженной Матроны Московской и Храмом Преображения Господня. До участка можно добраться как на машине, в 1 км от Ярославского шоссе по хорошей асфальтированной дороге, так и общественным транспортом, ходит автобус из Москвы, из Сергиева Посада и из Хотьково. На участке есть одноэтажный садовый дом 56,6 м2, с мансардным этажом, дом для летнего проживания ( 1 этаж большая веранда и две изолированные комнаты; 2-этаж одна комната), Остекленное крыльцо. Дом требует косметического ремонта. Электричество есть. Участок 615 м2. Категория земель -Земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования для ведения садоводства. На участке имеется сарай для хранения инвентаря, есть так же летний водопровод. Участок огорожен, есть калитка в лес. Основное преимущество - это красивые экологические места, рядом лес, небольшая речка, в пешей доступности карьер (искусственное озеро), в котором летом можно купаться. СНТ огорожено по периметру, есть откатные ворота, СНТ охраняется ( сторож). Один взрослый собственник. В собственности более 5 лет. Полная стоимость в договоре. Без долгов и обременений.