Ярославское ш., 46 км от МКАД
Роща СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 106 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 998 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,61 млн / целевая ≈5,95 млн / пессимист. ≈5,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈336 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Сергиев Посад ≈4,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9964
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 998 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 132 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 583 / 57 042 / 195 631 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 950 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 289 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 336 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Чарково д. | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход-9 СНТ | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юбилейное СНТ | 100 м² | 4,2 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Афанасовский пос. | 96,2 м² | 4,2 сот. | 5 000 000 | 51 975 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | сохраненная копия |
| 4.9 км | 103 м² | 5 сот. | 20 150 000 | 195 631 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 104,8 м² | 3 сот. | 6 300 000 | 60 115 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 90 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Колос СНТ | 120 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дружба СНТ | 126 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 53 968 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 120 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 24 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 450 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный кирпичный дом. Блочный фундамент, цокольный этаж высота 200см(сухой) можно использовать как хранилище для заготовок на зиму. Дом 1.5 кирпича кладка, не утеплён. Внутри сделан вагонкой. На первом этаже кухня, две комнаты, лестница на второй этаж. На втором этаже холл и большая комната. Просторная новая 2025г. Беседка позволяет наслаждаться свежим воздухом. На участке расположена баня ( требуется небольшой ремонт), что станет отличным местом для отдыха. Дом подключен к электричеству 15Кв (прямой договор с Мосэнергосбыт) водоснабжение осуществляется из колодца (12 колец). Отопление электрическое, в доме печка функционирует полностью, в печи можно готовить, так же электрическая плита (газ в болонах). Санузел находится на улице отдельно стоящий блок с биотуалетом. Участок ухожен, есть плодовые деревья новые, есть место для грядок. Рядом с домом имеется магазин, а также удобная транспортная доступность. Есть гараж на одну машину из блоков, крыша плита. Земельный участок относится к категории Снт. Агенства и прочих помощников просьба не беспокоить.