Ярославское ш., 41 км от МКАД
Мосфундаментстрой-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 805 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −328 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Желтиково ≈3,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9961
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 805 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 256 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Клинский Луг СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кудрино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кудрино д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудрино д. | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудрино д. | 11,4 сот. | 1 700 000 | 149 123 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадские Узоры СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 238 / 58 889 / 140 845 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -328 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Кудрино СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новожелтиково д. | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 88,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 73 613 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Та Русь СНТ | 77,4 м² | 5,5 сот. | 2 650 000 | 34 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 86 м² | 7,5 сот. | 4 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Здоровье СНТ | 90 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Березки МО СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 75,2 м² | 6,4 сот. | 8 000 000 | 106 383 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Жучки д. | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Артемово д. | 78,1 м² | 7 сот. | 11 000 000 | 140 845 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 450 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаю готовую дачу. Всё необходимое есть: различные насаждения (кустарники, деревья и т. Д.), добротный кирпичный дом. Баня, скважина, электричество. Снт расположено в живописном месте в окружении леса. Пешая доступность до остановки общественного транспорта. Все документы к сделке готовы. В данном доме можно прописаться! Показы по предварительной договорённости.