Ярославское ш., 41 км от МКАД
имени Тимирязева СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈336 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,02 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Красноармейск ≈1,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9960
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 336 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 017 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 433 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 854 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мирный СНТ | 8,1 сот. | 4 060 000 | 501 235 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мирный СНТ | 5,7 сот. | 1 890 000 | 331 579 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Тимирязева СНТ | 3 сот. | 1 700 000 | 566 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 106 / 71 042 / 130 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 079 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Юность СНТ | 47 м² | 4,7 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Чекмово д. | 48 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Воря-3 СНТ | 54,2 м² | 8,3 сот. | 6 500 000 | 119 926 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Горка СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 88 372 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Петровский квартал КП | 50 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мирный СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок находится в черте города ,недалеко магазин , больница , остановка , школа , сад,