Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Сапроново с., Ступино гор. округ
Дом 29,2 м², участок 6 сот., блок, 1995 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 437 тыс. → дом ≈563 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈484 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈426 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Лесные Дары ≈5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №996
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 31.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 563 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 281 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сапроново с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сапроново с. | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново с. | 9,4 сот. | 840 000 | 89 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сапроново с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сапроново с. | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная Поляна СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 484 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 643 / 76 131 / 164 286 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 426 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Благовское СНТ | 28 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 39 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново КП | 35 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Топаз СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Русское поле СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 48 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Новое Давыдово КП | 28 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 103 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 28 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 28 м² | 8 сот. | 830 000 | 29 643 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Зеленая миля ДНП | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Уютная долина КП | 28 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 103 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Новое Юсупово КП | 28 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 88 929 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается1/2доля в праве собственности на земельный участок и дом,ПМЖ, собственность с 2014 года. Посёлок находится в окружении леса, неподалёку пруды,транспортная доступность, хорошие дороги.Сотки можно докупить.