Ярославское ш., 66 км от МКАД
Автомобилист-3 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 51 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 725 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 67 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 191 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,93 млн / целевая ≈10,73 млн / пессимист. ≈9,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,39 млн ₽, маржа 56 %, ROI 130 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9959
Рейтинг 60/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 725 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 774 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 359 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 5,7 сот. | 1 300 000 | 228 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-3 ТСН | 5,8 сот. | 1 480 000 | 255 172 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист-3 ТСН | 6,2 сот. | 2 550 000 | 411 290 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 875 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 190 841 / 220 968 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 540 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 385 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 130 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Коврово-2 СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.10.2026 | 3 499 999 (−1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию прeдлагaетcя отличная дача в СНТ Aвтoмoбилиcт-3, нaходящаяся в Cергиeво Поcaдcкoм рaйoнe,вблизи д.Бубяково. На учacтке 6.4 coтки рaспoлагается уютный 2-х этaжный дом.64.9м2.,с бaлкoном. Учаcток poвный,огopoжeнный зaбоpом из пpофлиcта co вcеx cтoрон. Установлена теплица из поликарбоната Фундамент дома капитальный, на глубину промерзания- лента. Цоколь- кирпичная кладка. 1-й этаж арболитовые блоки, штукатурка; 2-й этаж каркасный, утеплённый. Кадастровый номер участка:50:05:0030327:167 Кадастровый номер дома:50:05:0030327:892 Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; Виды разрешенного использования: для садоводства; Свежий межевой план от 20.05.2025г. Дом назначение: жилой дом. На участке также имеется оборудованная летняя кухня, в которой имеется электрическая плита, газовая плита от баллона 50л., бойлер для нагрева воды. По коммуникациям: 1.Электричество заведено в дом, летнюю кухню. 2. Вода- скважина 75 м- питьевая. 3. Туалет уличный био. На участке ещё располагается мини контейнер для хранения садового инструмента. Также имеется емкость для воды. СНТ по периметру огорожено,с круглогодичной охраной. Дороги зимой чистят,многие соседи живут круглогодично! Взносы составляют 12 000т.р. в год. Отличная транспортная доступность- ежечасно ходят автобусы(N57) с автовокзала Сергиев Посад. Ближайший магазин в 2 минутах,крупный ТЦ в 5 минутах езды. 1 собственник с 2011г. Оперативный показ! Звоните, более подробно расскажу по телефону!