Ярославское ш., 63 км от МКАД
Лесные Дали СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., щитовой, 2011 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 681 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 44 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 62 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9956
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесные Дали СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тешилово д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Патриот СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Патриот СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Патриот СНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Патриот СНТ | 50 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 118 / 59 562 / 183 906 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 636 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 504 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Луговое СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пажа СНТ | 46,7 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 53 533 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 100 926 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 32,9 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Заря-1 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 5 885 000 | 183 906 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Березки МО СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен около леса, в 15 минутах хотьбы есть остановка общественного транспорта, также есть озеро, где можно купаться и ловить рыбу. По всем вопросам можете звонить.